Melhores fundos imobiliários: 4 indicadores para avaliar se vale a pena investir em um FII

Muitos investidores consideram investir em ativos do mercado financeiro ligados a imóveis em busca de ganhos com a valorização dos bens, do recebimento de aluguéis e dos juros de títulos de renda fixa. Nesse sentido, vale a pena saber o que avaliar ao escolher os melhores fundos imobiliários (FIIs). 

Por exemplo, os indicadores permitem analisar o desempenho de um tipo de fundo. Logo, ao avaliá-los, você pode fazer uma escolha compatível com as suas preferências e o perfil de investidor. 

Quer conhecer 4 indicadores para avaliar se vale a pena comprar cotas de um fundo imobiliário? Então continue a leitura! 

Quais são os 4 principais indicadores para avaliar um FII?

De modo geral, existem diversos indicadores que devem ser analisados na hora de avaliar um FII para entender diferentes aspectos do investimento.  

Conheça as 4 principais métricas!

1. P/VP

O preço sobre valor patrimonial (P/VP) é um dos indicadores mais utilizados para avaliar um FII. Ele compara o valor de mercado de um fundo na bolsa com o valor patrimonial dos ativos que compõem a sua carteira, proporcionando uma visão sobre a precificação.  

O cálculo do P/VP considera a soma dos ativos do FII. Alguns deles incluem imóveis físicos (no caso de fundos de tijolo), cotas de outros FIIs (fundos de fundos) ou títulos imobiliários (FIIs de papel).  

Ao subtrair os passivos, chega-se ao patrimônio líquido, que serve como base para o indicador. Um P/VP abaixo de 1 pode indicar que o fundo é negociado por uma cotação inferior ao seu patrimônio, enquanto um P/VP acima de 1 sugere que FII está valorizado, por ser bem-aceito ou já apresentar resultados consolidados.

2. Dividend yield

Outro indicador importante é o dividend yield (DY). Ele mede a relação entre os dividendos pagos pelo fundo em determinado período, geralmente um ano, e o preço atual da cota. A métrica ajuda a identificar quais FIIs oferecem os melhores retornos em relação ao preço de suas cotas.

3. Taxa de vacância

Além do dividend yield, a taxa de vacância representa a porcentagem de imóveis desocupados em relação ao total disponível em um fundo de tijolo. Por exemplo, se um prédio comercial tem 20 escritórios e 4 estão vagos, a taxa de vacância é de 20%.  

Em geral, os fundos que apresentam uma taxa de vacância baixa tendem a ser mais atrativos, já que os imóveis ocupados geram receita constante. Contudo, é importante considerar o potencial do indicador.  

Em casos como imóveis residenciais ou locações específicas, existe a chance de a vacância mudar. Quando isso ocorre, normalmente há um impacto nos rendimentos do fundo.

4. Liquidez

Já a liquidez se refere à facilidade de transformar um investimento em dinheiro. Por terem cotas negociadas na bolsa de valores, os FIIs costumam apresentar liquidez superior à de imóveis físicos — permitindo que o investidor venda suas posições de forma mais ágil.  

Para avaliar a liquidez de um FII, é importante observar o volume médio de negociações diárias e a quantidade de cotistas do fundo. Geralmente, FIIs maiores e mais populares apresentam liquidez superior.  

Entretanto, nem todos os fundos têm alta liquidez. A facilidade de venda depende da demanda por suas cotas. Logo, se houver um volume reduzido de interessados, tende a ser mais difícil encontrar compradores ou negociar pelo preço desejado — o que pode impactar o retorno.  

A liquidez costuma agradar os investidores que priorizam flexibilidade e rapidez em suas movimentações. Entretanto, para quem visa o longo prazo, ela deve ser considerada em conjunto com outros fatores, como o pagamento de dividendos.

Quais outros fatores avaliar ao buscar os melhores fundos imobiliários?

Além dos indicadores, é necessário avaliar outros fatores na hora de escolher os melhores fundos imobiliários para compor seu portfólio. 

Confira quais são os critérios a considerar!

Histórico de resultados

O histórico de resultados é um ponto relevante na análise. Um FII que mantém a consistência nos pagamentos de dividendos demonstra capacidade de gerar caixa de forma confiável. A regularidade costuma ser um sinal positivo da qualidade da gestão e da eficiência dos ativos que compõem o portfólio. 

Apesar disso, cabe lembrar que os retornos passados não garantem desempenho futuro. O comportamento do mercado, a economia e as estratégias do fundo podem impactar os resultados de maneiras inesperadas.

Diversificação do fundo

A diversificação é uma estratégia utilizada para diluir os riscos ao investir em fundos imobiliários. Imagine um FII com diversos imóveis alugados para diferentes empresas.  

Se um inquilino tiver dificuldades financeiras e atrasar os pagamentos, os outros contratos ajudam a sustentar a geração de receita. O mesmo princípio se aplica a crises localizadas em setores ou regiões específicas, por exemplo.

Taxas e qualidade da gestão

Os fundos imobiliários são geridos por profissionais qualificados. Os gestores são responsáveis por tomar decisões estratégicas, como de aquisição e venda de ativos, além de ajustes no portfólio, buscando potencializar os resultados.  

A gestão profissional gera praticidade, já que o investidor não precisa se preocupar com a administração do fundo. No entanto, a experiência dos gestores vem acompanhada de custos que devem ser avaliados antes de investir. 

Por exemplo, a taxa de administração remunera o trabalho dos gestores e suas equipes. Ela incide sobre o patrimônio do fundo e é proporcional à participação de cada cotista. Outra taxa é a de performance. Quando aplicada, ela funciona como uma bonificação pelo desempenho superior a um benchmark preestabelecido.

Qual é a importância de uma assessoria de investimentos?

Se você deseja investir em um FII, mas está em dúvida sobre quais indicadores analisar ou como escolher o fundo mais adequado para seu perfil, uma assessoria de investimentos pode ajudar. A Conexão BR Investimentos oferece todo o suporte para auxiliar a identificar alternativas condizentes com suas necessidades e expectativas. 

Os profissionais analisam os seus objetivos financeiros e, com base nesse diagnóstico, estão aptos a fornecer orientações para você construir sua estratégia de investimentos. Assim, você tem acesso aos FIIs mais adequados ao seu perfil, com ajustes na carteira conforme for necessário.  

Neste conteúdo, você conheceu 4 indicadores que devem ser avaliados ao escolher os melhores fundos imobiliários. Agora, coloque em prática o que aprendeu para fazer uma análise mais abrangente e optar por aqueles que se encaixam no seu perfil de investidor. 

Gostou do post e quer ter o auxílio de uma assessoria qualificada? Então conte com o suporte da Conexão BR e abra a sua conta na XP Investimentos!