Aluguel de FIIs entenda como funciona e as vantagens dessa prática!

Quem já investe em fundos imobiliários (FIIs) sabe como esse mercado pode trazer oportunidades. Afinal, o investimento pode gerar ganhos com a valorização das cotas ou recebimento de dividendos. Mas você sabia que também é possível obter renda com o aluguel das cotas dos FIIs?

O aluguel é bastante procurado por especuladores no mercado de ações, que visam aproveitar a desvalorização de papéis para lucrar. Porém, no final de 2020, a possibilidade foi estendida aos fundos imobiliários. Então vale a pena conhecer mais sobre o assunto para entender se vale a pena adotar a estratégia.

Quer aprender sobre o funcionamento do aluguel de FIIs? Acompanhe este conteúdo e veja as vantagens dessa prática!

O que é o aluguel de FIIs?

O aluguel de cotas de FIIs é um contrato semelhante ao contrato de locação de um imóvel. No entanto, nesse caso, o interessado aluga cotas para negociá-las na bolsa de valores.

Esse tipo de contratação conta com duas partes: o doador (o titular da cota) e o tomador (o que aluga a cota). Em regra, o tomador pagará um valor específico para utilizar as cotas alugadas. Após o prazo combinado, ele terá que devolvê-las ao doador.

Dessa forma, cada nova negociação conta com remuneração, garantia e prazos próprios. Vale destacar que a possibilidade de alugar cotas de FIIs surgiu como forma de oxigenar o mercado. Isso porque a bolsa ainda se recuperava dos efeitos negativos causados pela pandemia de covid-19.

Essa prática foi positiva para o mercado, pois trouxe mais possibilidades operacionais e contribuiu no sentido de aumentar o interesse pelos FIIs. Afinal, surgiu a oportunidade de utilizar estratégias especulativas — como o long & short ou a venda descoberta — também nesses ativos.

Como funciona essa prática?

Como você viu, o aluguel das cotas dos FIIs é realizado no ambiente de negociações da bolsa. Assim, a B3 (a bolsa de valores brasileira) atua como contraparte e administradora do serviço. Isso traz mais segurança aos envolvidos e ao negócio.

Na prática, a disponibilização de cotas de FIIs para aluguel, normalmente, é feita por um investidor que visa o longo prazo. Como as cotas estão “paradas” em sua carteira, essa é uma forma de conseguir um lucro extra. Afinal, o objetivo é não se desfazer delas tão cedo.

Por outro lado, o tomador que as aluga está especulando a queda de seu preço. Assim, ele faz a locação, paga os custos do aluguel, vende a cota no mercado e, posteriormente, recompra. Se conseguir pagar um preço mais barato do que vendeu, terá lucro. Caso contrário, realizará prejuízos.

O que é preciso saber antes de optar por essa prática?

Antes de optar por essa alternativa, é preciso saber que existem restrições importantes que devem ser observadas. Elas podem ser consultadas no Manual de Procedimentos Operacionais da Câmara B3 e Manual de Administração e Riscos da Bolsa de Valores, ambos oferecidos pela B3.

Em regra, somente poderão ser alugadas cotas de fundos imobiliários que atenderem a dois critérios específicos. São eles:

• possuir um volume médio de negociações igual ou maior que R$ 1 milhão diariamente, calculado com base nos seis meses anteriores à operação do fundo;
• ter uma média de número de cotistas igual ou maior que 500, no mesmo período.

Em relação ao contrato de aluguel, existem outros requisitos. Veja só:

• é necessário observar o mínimo de 1 cota para o aluguel;
• o contrato deve ser reversível tanto ao doador quanto ao tomador;
• os negócios fechados no mercado de balcão podem ter taxas, vencimento e tamanho negociado entre os contratantes;
• na negociação eletrônica o contrato será padronizado, com vencimento a cada 33 dias e renovação automática.

Ademais, esse tipo de operação não poderá ser realizado por clientes detentores de mais de 10% das cotas do fundo. O mesmo se aplica àqueles que têm direitos de recebimentos que superem 10% do total gerado pelo fundo.

Quais são as vantagens e riscos de alugar FIIs?

Para o doador, a principal vantagem será a renda extra obtida pelas cotas que estão em sua carteira, potencializando seu investimento. Em relação ao tomador, há a vantagem de poder ganhar com a queda de FIIs que não possui — o que pode ser lucrativo, a depender da estratégia utilizada.

No que diz respeito aos riscos, eles são pequenos em relação ao doador, pois a B3 é a mediadora e contraparte do negócio. Já ao tomador, o aluguel pode ser mais arriscado — uma vez que a estratégia pode não funcionar. Nesse caso, além do prejuízo com a venda e recompra das cotas, existem custos do aluguel.

Também há um risco que aflige ambos: o risco de mercado, relacionado à oscilação do preço das cotas na bolsa. De toda a forma, caso o tomador veja que a operação não está favorável, poderá encerrá-la antecipadamente. O mesmo vale ao doador, caso queira desfazer o investimento.

Como fazer o aluguel de FIIs?

O aluguel de cotas de FIIs segue o mesmo procedimento do aluguel de ações. Se você quer colocar as suas cotas em locação, precisará entrar em contato com a sua corretora de valores e informar seu interesse nessa estratégia.

Nesse momento, é preciso definir:

• quais serão as cotas disponibilizadas;
• a quantidade que será locada;
• a taxa de aluguel;
• e o prazo do contrato.

Contudo, se o seu interesse é alugar cotas de outros investidores, terá que seguir um caminho diferente. Nesse caso, precisará acessar o home broker fornecido pela sua corretora de valores. Nele, estarão os ativos disponíveis, a quantidade, taxas cobradas, prazos, etc.

Ademais, será preciso oferecer garantias de para conseguir executar o negócio. Elas podem ser em dinheiro ou em investimentos, como títulos do Tesouro Direto, CDBs (certificados de depósito bancário), ações e outros.

No entanto, antes de realizar esse tipo de negociação, vale revisitar o seu perfil de investidor e objetivos financeiros. Afinal, nem todos estão dispostos a correr o mesmo tipo de risco.

Sabendo o que é e como funciona o aluguel de FIIs, você poderá considerar alugar as suas cotas ou tomar cotas alugadas. E, se esse tipo de operação fizer sentido dentro do seu perfil e objetivos, não deixe de contar com uma assessoria qualificada, caso tenha dúvidas.

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